Woningmarkt gaat richting evenwicht, echter krapte blijft

Kwartaalcijfers NVM Q1 2019

“De krapte op de woningmarkt houdt aan. Toch neemt de gekte verder af” concludeert NVM-woordvoerder Frank Huibers op basis van de woningmarktcijfers van het eerste kwartaal van 2019. “In het eerste kwartaal van 2019 zijn er 3,2% minder woningen van eigenaar gewisseld dan in datzelfde kwartaal in 2018. Het aantal verkopen stabiliseert en we bereiken ‘het nieuwe normaal’.” Wanneer de huidige trends doorzetten, komen de NVM-makelaars dit jaar uit op 145.000 transacties.

“Prijzen van woningen stijgen nog steeds, maar minder hard dan eerder het geval was. Daarbij vlakt ook de vierkante meterprijs wat af en zien we dat de regionale verschillen in het land kleiner worden. Al deze ontwikkelingen samen duiden op rustiger vaarwater, alhoewel de vraag naar woningen nog steeds groot is” stelt Huibers. “Daarnaast zien we daarbij ook dat voor veel kopers het plafond van wat men kan en wat men wil betalen nu bereikt is. Een nieuwe realiteit breekt aan.”

Het aanbod op de woningmarkt daalt nog altijd, met 17% echter minder hevig dan voorheen. Vraagprijzen stijgen nog steeds flink, afgelopen jaar met bijna 11%; appartementen[1] met wel 19% terwijl vraagprijzen van twee-onder-één-kap en vrijstaand met respectievelijk 7% en 8% opliepen. Van het nieuwe woningaanbod wordt 71% binnen 90 dagen verkocht.

Het aantal transacties is gedaald met ruim 3% en dat is een stuk minder hevig dan voorheen. Transactieprijzen liepen het afgelopen jaar op naar € 294.000 en dat is ruim 8% méér dan een jaar geleden maar toch een minder sterke stijging dan voorheen. Appartementen stegen 10,5% in prijs; vrijstaande woningen met 5,4%. Een woning verkopen lukt in 45 dagen; vorig jaar waren dat er nog 56.

De KI[2] bedraagt nu 3,9 waar deze vorig jaar nog 4,5 bedroeg, maar het is wel een stijging ten opzichte van vorig kwartaal toen deze nog 3,6 was. Iets minder overdruk op de woningmarkt dus. De regionale verschillen zijn groot hetgeen ook blijkt uit de cijfers van onderstaande regio.

Regio Apeldoorn

Onder deze regio vallen de gemeenten Apeldoorn en Ede en de plaatsen Hoenderloo (gemeente Ede) en Klarenbeek (gemeente Voorst).

De woningmarkt laat zich uitdrukken in zowel absolute cijfers als percentages. Om met de eerste te beginnen: in het 1e kwartaal van 2019 werden in de regio Apeldoorn 563 woningen verkocht. Dat is 4,3% meer dan een jaar geleden toen er 540 woningen werden verkocht.

De stijging in de aantallen verkochte woningen werd vooral veroorzaakt door de hoek en 2/1-kapwoningen. Van deze woningtype werden er respectievelijk 73% en 25% meer verkocht; het aantal transacties van de hoekwoningen steeg in een jaar tijd van 49 naar 85 stuks en die van de 2/1-kapwoningen van 77 naar 96 stuks. De sterkste daler qua aantallen transacties waren de appartementen, hiervan werden er 111 stuks verkocht; een daling van bijna 16%.

De gemiddelde transactieprijs kwam met een stijging van 5,0% uit op € 280.000,- ten opzichte van een jaar eerder. Vergelijken we de transactieprijsontwikkeling ten opzichte van een kwartaal eerder, dan is er sprake van een daling van de gemiddelde transactieprijs van € 299.000,- naar € 280.000,-. Overigens is dit een trend die we ook terugzien on de ontwikkeling van de gemiddelde landelijke Transactieprijs.

Deze prijsstijging in deze regio zagen we met name terugkomen in de verkochte hoekwoningen en vrijstaande woningen, met respectievelijk transactieprijzen van € 248.000,- (+ 11,7%) en
€ 429.000,- (+ 5,3%). Bij de appartementen was sprake van een stijging van slechts 2,3% naar een gemiddelde transactieprijs van € 163.000,-.

De verkooptijden lagen gemiddeld tussen de 25 tot 49 dagen, behalve die van de vrijstaande woningen met een gemiddelde verkooptijd van 82 dagen. Daarmee bedroeg de verkooptijd van de 563 verkochte woningen gemiddeld 47 dagen.

Van de verkochte woningen werd 21,4% boven de vraagprijs verkocht en lag de gemiddelde onderhandelingsmarge op 1,7% ten opzichte van de totale aantallen verkochte woningen.

Het lopende aanbod in deze regio nam ten opzichte van vorig jaar met 10,1% af naar 798 woningen.

De vraagprijzen van de woningen in het aanbod stegen met gemiddeld 7,4% naar nu € 439.000,-. De vraagprijzen van hoekwoningen stegen het hardst met gemiddeld 20% naar € 272.000,-. Ook de gemiddelde vraagprijs van appartementen steeg met 17,7% naar nu € 211.000,-. De overige 3 woningtypen kenden eveneens vraagprijsontwikkeling tussen 3,5% (vrijstaand) tot 6,9% (tussenwoning).

De gemiddelde looptijd van het aanbod is teruggelopen naar 138 dagen (vorig jaar 180 dagen), een gegeven dat tevens terug te zien is in het percentage woningen wat langer dan een jaar te koop stond;  22,6%. Vorig jaar was dit nog ruim 29%.

Door het beperkte aantal beschikbare koopwoningen, stijgende vraagprijzen en een krapte-indicator van 4,3 is er sprake van een krappe woningmarkt, wat zich vertaalt in onder andere een beperkt en geschikt aanbod voor kandidaat-kopers.

Conclusie

De druk op de woningmarkt is nog altijd groot maar lijkt voor de meeste regio’s iets voorbij zijn dieptepunt. Ten opzichte van vorig jaar is er weliswaar nog sprake van verdere verkrapping omdat het aanbod sneller afneemt dan het aantal transacties. Echter, het afgelopen half jaar is dat andersom: het aanbod neemt minder snel af dan het aantal transacties waardoor de schaarste op de woningmarkt licht afneemt en de woningzoeker iets meer keus heeft.[

Nieuwsbrief